В Україні почав діяти Закон «Про основні засади житлової політики», який докорінно змінює підхід держави до забезпечення громадян житлом. Замість радянської системи квартирних черг запроваджується модель, орієнтована на реальні механізми підтримки – доступне житло, соціальну оренду, пільгове кредитування, фінансовий лізинг та оренду з правом викупу.
Про ключові зміни та можливості для громадян розповіла голова Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.
Від квартирних черг – до реальних інструментів
Однією з головних змін стало скасування Житлового кодексу 1983 року, який діяв понад чотири десятиліття. Натомість нове законодавство передбачає іншу модель: держава не обіцяє громадянам житло через багаторічне очікування в черзі, а пропонує різні способи вирішення житлового питання залежно від фінансових можливостей людини.
Безоплатне отримання житла за рахунок держави зберігається для визначених законом категорій, зокрема військовослужбовців, рятувальників, поліцейських та дітей-сиріт.
Для інших громадян передбачено два основні напрями – доступне житло, яке можна придбати на пільгових умовах, та соціальне житло, яким можна користуватися за договором соціальної оренди.
Таким чином, людина, яка не має власного житла, отримує не формальне місце в черзі, а можливість обрати найбільш прийнятний для себе механізм.
Які інструменти передбачає нова система
Якщо сім’я має достатній і стабільний дохід та може придбати житло у власність, вона зможе скористатися інструментами доступного житла. Серед них – пільгові іпотечні програми, фінансовий лізинг та оновлений механізм житлово-будівельних кооперативів.
Якщо ж придбати власне помешкання наразі неможливо, передбачено механізм соціальної оренди.
Важливою складовою реформи має стати цифровізація. Для цього передбачається створення єдиної інформаційно-аналітичної системи у сфері житла. Вона повинна об'єднати інформацію про громадян, житловий фонд та доступні державні й місцеві програми.
Завдяки цьому людина зможе бачити, на які види підтримки вона має право, а інформація про її право на допомогу та місце в системі буде захищена від непрозорого ручного втручання.
Безпосередньо консультувати громадян і надавати житло будуть оператори житла. Закон передбачає два їхні типи: оператори соціального житла – муніципальні неприбуткові організації, які працюватимуть передусім із вразливими категоріями населення, та оператори доступного житла – представники бізнесу.
Конкретні умови ще визначатимуться
Водночас новий закон є рамковим. Він встановлює загальні принципи функціонування житлової системи, але не містить усіх конкретних показників – зокрема щодо граничного доходу сім’ї, площі житла, вартості оренди чи порядку визначення черговості.
Ці параметри мають бути визначені Кабінетом Міністрів та спеціальним законодавством.
Зокрема, для соціального житла готується окремий закон «Про житловий фонд соціального призначення». Його ухвалення заплановане на перший квартал 2027 року.
Саме цей документ має визначити порядок розрахунку орендної плати, норми площі, критерії відбору та черговість забезпечення соціальним житлом.
Соціальна оренда: частину вартості компенсуватиме держава
Одним із ключових механізмів стане соціальна оренда. Її базовий принцип полягає в тому, що орендна плата не повинна перевищувати 30% доходу родини.
Якщо визначена вартість оренди перевищує цю межу, різницю компенсуватиме держава або територіальна громада. Для сімей із невисокими доходами компенсація може становити до 70%, а для найбільш вразливих категорій – до 100%.
Таким чином, у певних випадках соціальна оренда фактично може стати безоплатною для людини.
Водночас кошти, які сплачуються за соціальну оренду, не просто витрачатимуться з бюджету. Їх планують спрямовувати до спеціального револьверного фонду, за рахунок якого надалі створюватиметься нове соціальне житло. Це має забезпечити постійне відтворення житлового фонду.
Особлива увага – ВПО, ветеранам та людям, які втратили житло
Окреме місце в новій житловій політиці займають внутрішньо переміщені особи, ветерани та громадяни, чиє житло було знищене або пошкоджене внаслідок війни.
До кінця 2027 року Україна має спрямувати щонайменше 450 млн євро на забезпечення житлом людей з інвалідністю І–ІІ груп, які захищали Україну, членів сімей загиблих захисників, а також внутрішньо переміщених осіб, які брали участь у захисті держави, та членів їхніх сімей.
Ще щонайменше 600 млн євро передбачено на компенсації за зруйноване житло в межах програми «єВідновлення». Загальний обсяг таких зобов’язань перевищує 43 млрд грн.
Крім компенсацій, для ветеранів, ВПО та людей, які втратили житло, передбачатиметься пріоритетний доступ до нових житлових інструментів, зокрема соціальної оренди та програм пільгового кредитування.
Додаткові можливості для ВПО у програмі «єОселя»
Для внутрішньо переміщених осіб та мешканців прифронтових територій уже розширено можливості участі у програмі «єОселя».
Зокрема, держава може компенсувати до 70% першого внеску, але не більше 30% вартості житла, а також 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування. Пільгова іпотека для таких категорій передбачена за ставкою 7% річних.
Такий механізм має допомогти людям, які через війну втратили житло або змушені починати життя заново, подолати одну з найбільших перешкод для придбання власної оселі – необхідність одразу сплатити значний перший внесок.
Чи можна поєднувати різні програми
Нова модель не передбачає обов’язкового вибору лише одного виду державної допомоги. Навпаки, різні інструменти можна комбінувати залежно від конкретної ситуації.
Наприклад, сертифікат «єВідновлення» можна використати як перший внесок для придбання житла, а решту вартості покрити за рахунок пільгового кредиту за програмою «єОселя».
Водночас діє принцип недопущення подвійної компенсації: отримати дві виплати за одну й ту саму втрату неможливо. Проте різні механізми підтримки можуть використовуватися разом, якщо вони спрямовані на вирішення житлового питання.
У перспективі всі державні, місцеві та кредитні програми мають бути об’єднані в єдиній цифровій системі, що дозволить громадянам бачити доступні варіанти та можливості їх поєднання.
Житлова реформа як частина євроінтеграції
Запровадження нової житлової політики пов’язане не лише з внутрішніми потребами України, а й із виконанням зобов’язань перед Європейським Союзом у межах програми Ukraine Facility.
Житлова реформа є одним із напрямів, передбачених цією програмою, яка передбачає фінансову підтримку України на 2024–2027 роки. Серед визначених завдань – ухвалення базового закону про житлову політику та подальше формування законодавчої основи для функціонування фонду соціального житла.
За словами Олени Шуляк, йдеться не лише про виконання формальних євроінтеграційних зобов’язань. Нова система має поступово замінити радянську модель сучасними європейськими підходами – соціальною орендою, орендою з правом викупу, доступним житлом, прозорими операторами та цифровими механізмами розподілу державної підтримки.
Отже, житлова реформа має змінити сам принцип взаємодії держави та громадянина: замість багаторічного очікування житла – конкретні інструменти, з яких людина зможе обрати найбільш прийнятний для себе варіант.